当“借名买房”遇上“法定继承”，房子到底归谁所有？
“当年怕这么多房子都登记在自己名下惹眼，就借了朋友王某的名字办理购房手续，现在王某去世了，他老婆徐某在知情的情况下还要求继承这房子，难道我只能认亏吗？”
近日，越秀街坊毛某带着一叠材料找到社区律师，讲述了自己的糟心事——一场因借名买房，导致房子可能要不回的困境。本期小越说法就结合这起案例，请专业律师给大家解析借名买房的法律风险，并探讨陷入此类困境后的破解之道。
案件情况
事情要从毛某和一家房地产公司的货款纠纷说起：之前房地产公司欠毛某货款，双方商量后，决定用包括一套商品房在内的数套房子抵顶货款。“我想着好几套房都写自己名字太扎眼，正好朋友王某愿意帮忙，就约定这套房用他的名字办手续。”毛某说，当时他和王某签署了书面的借名买房协议，而且签订时王某的妻子徐某也在场，全程知情。
后续办理购房手续时，虽然购房合同、银行借款合同都是王某签的字，但房子的税费、装修费，甚至平时的维护费用，全是毛某掏的钱。“王某和徐某从来没在这房子里住过一天，也没把房子租出去收过租金，这房子一直是我在管。”毛某补充道。可没成想，王某突然去世，徐某却提出要“依法继承”这套登记在王某名下的房子，这让毛某急得团团转，只好来找律师咨询维权办法。
律师说法
针对毛某的困境，律师先梳理了关键法律逻辑：“平时看房子归谁，首先看房产证上的名字，这是‘不动产物权以登记为准’的规定，但如果有充分证据证明‘登记的权利人不是实际权利人’，而且这种‘借名买房’并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，是可以推翻登记，确认实际权利人的权益。”
本案中，毛某的情况有几个“有利点”：
一是有书面的借名买房协议，能证明双方当初的约定；
二是购房相关的税费、装修费都是毛某支付的，有付款凭证佐证；
三是王某和徐某没实际使用过房子，没享受过房子的权益。
最重要的是，徐某在毛徐二人签借名买房协议时在场知情，不属于“不知情的善意第三人”，这意味着徐某主张“继承房子”，不符合法律上保护 “善意第三人” 的情形。
如果毛某想要破局
律师“教路”
先和徐某好好沟通，把借名买房的协议、付款凭证、房子使用情况等证据摆出来，说明自己才是房子的实际权利人，恳请徐某配合办理房产变更登记（把名字改成毛某），同时留存好沟通记录（比如聊天截图、录音）；
如果徐某不愿意配合，毛某可以收集整理所有证据（借名协议、付款单据、房子维护记录、证人证言等），向法院提起“物权确认之诉”，请求法院判决确认自己是房子的实际权利人，再凭法院判决书办理过户手续。
律师也借此案件提醒：借名买房存在极高风险。除本案中毛某所遭遇的借名人身故的情形外，还可能出现借名人擅自将房屋出售给第三人、将其抵押担保债务，或房屋被司法机关查封乃至拍卖等情况。即便双方签有协议，一旦房屋被处置并转移至善意第三人之手，实际购房人往往难以追回房屋，仅能向借名人主张损害赔偿。若届时借名人缺乏偿付能力，实际购房人将面临重大的经济损失。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国民法典》第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
《中华人民共和国民法典》第二百三十三条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
《中华人民共和国民法典》第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
来源：越秀政法
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